原標(biāo)題：百億償債高峰將至，一上市房企懇請(qǐng)共渡難關(guān)

　　作者丨吳抒穎

　　在償債高峰到來之前，合景泰富主動(dòng)采取行動(dòng)。

　　2022年9月2日，合景泰富發(fā)布公告，將對(duì)三筆境外美元債進(jìn)行交換要約和同意征求交易。此次交換要約包括一年內(nèi)到期的三筆境外債，包括2022年9月到期的兩筆票據(jù)及2023年9月到期的票據(jù)。

　　與此同時(shí)，合景泰富對(duì)于其余于2024年至2027年到期的六筆美元債券也同時(shí)開展同意征求，以豁免與交換債券的交叉違約。本次交易將于2022年9月2日開始，將于2022年9月9日下午四時(shí)正（倫敦時(shí)間）交換期限屆滿。

　　公告表示，交換要約及同意征求的目的是為改善整體的財(cái)務(wù)狀況，延長(zhǎng)債務(wù)管理到期時(shí)間，加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表的改善和管理。

　　合景泰富方面告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，這次交易能夠幫助其緩解短期流動(dòng)性壓力，避免債務(wù)違約，以使管理層得以投入更多的精力到核心業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)，以期以更好的狀態(tài)兌付境外美元債。

　　合景泰富強(qiáng)調(diào)，誠(chéng)摯希望債券持有人在此艱難時(shí)刻共渡難關(guān)，重新出發(fā)。

　　堅(jiān)持底線

　　合景泰富本次發(fā)起要約的票據(jù)總額共計(jì)16億美元，包括2022年9月到期的2筆票據(jù)合計(jì)9億美元，及2023年9月到期票據(jù)7億美元。

　　合景泰富為本次要約開出的條件是，針對(duì)2022年9月到期的兩筆美元票據(jù)，每1000美元的代價(jià)是用2024年1月、本金總額為950美元的新票據(jù)替換，另50美元?jiǎng)t以現(xiàn)金償還，同時(shí)合景泰富會(huì)給出5美元的獎(jiǎng)勵(lì)金。

　　針對(duì)2023年到期的美元票據(jù)，合景泰富將交換為2024年8月、本金總額為1000美元的新票據(jù)，合景泰富會(huì)給出現(xiàn)金5美元的獎(jiǎng)勵(lì)以及償付任何應(yīng)計(jì)利息。

　　在公告中，合景泰富表示，假如要約征求未獲同意，則其為了履行財(cái)務(wù)陳納干諾所做的其他努力未必能達(dá)到預(yù)期效果，合景泰富或會(huì)考慮進(jìn)行債務(wù)重組。

　　合景泰富所給出的條件相較于其他此前進(jìn)行交換要約的同行未必是最有誠(chéng)意的，但在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下，債權(quán)人和投資者的心理已經(jīng)發(fā)生變化，也增加了交換要約獲得債權(quán)人通過的可能性。

　　合景泰富發(fā)起交換要約，旨在避免出現(xiàn)法律意義上債務(wù)違約。債務(wù)展期指的是借款人不能及時(shí)償還利息，通過延長(zhǎng)、續(xù)借等方式延遲歸還，本質(zhì)上是用合理的手段獲得債券持有人的支持，債券持有人受法律保護(hù)，給予一段合適的償債窗口期，用時(shí)間換空間，保障債券持有人和借款人權(quán)益的主動(dòng)債務(wù)管理舉措。

　　合景泰富堅(jiān)持至今，也已經(jīng)歷經(jīng)風(fēng)雨。

　　今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯，合景泰富的經(jīng)營(yíng)面也受到了一定的影響。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，合景泰富集團(tuán)今年前8個(gè)月銷售額為348.5億元，同比減少51.3%。

　　今年上半年，合景泰富實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入84.70億元，同比下降34.72%，歸母凈利潤(rùn)4.35億元，同比下降84.20%；與此同時(shí)，其截至2022年6月底賬上現(xiàn)金約222億元，其中不受限現(xiàn)金剩余51.2億元。

　　在市場(chǎng)尚未全面回暖、現(xiàn)金縮減的情況下，合景泰富今年以來在償債方面相對(duì)積極。根據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，合景泰富累計(jì)共兌付包括境內(nèi)債券、CMBS及ABS本金合計(jì)人59.39億元，以及及境外美元債券2.5億美元。

　　維持經(jīng)營(yíng)

　　合景泰富作為一家開發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重房企，其項(xiàng)目多布局于一線城市及強(qiáng)二線城市的核心地段，本身資產(chǎn)質(zhì)量尚可。在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下，合景泰富除了在債務(wù)面做好主動(dòng)管理以外，也必須更注重經(jīng)營(yíng)面的穩(wěn)定。

　　開發(fā)業(yè)務(wù)方面，合景泰富的土地儲(chǔ)備相對(duì)優(yōu)質(zhì)。

　　根據(jù)合景泰富2022中期報(bào)告，截至2022年6月30日，其聚焦大灣區(qū)核心城市，旗下共擁有177個(gè)項(xiàng)目，分布于中國(guó)內(nèi)地和香港共44個(gè)城市，擁有土地儲(chǔ)備共計(jì)權(quán)益建筑面積約1494萬平方米，總建筑面積約2062萬平方米，權(quán)益比約為72%。

　　由于不少是高端住宅項(xiàng)目，合景泰富旗下的住宅項(xiàng)目也能夠比較快速變現(xiàn)。今年7月27日，合景泰富向龍湖集團(tuán)***香港“尚珒溋”項(xiàng)目50%的股權(quán)及股東貸款，作價(jià)13億港元，錄得4.895億港元的稅后利潤(rùn)。

　　除此以外，合景泰富的持有型物業(yè)能夠貢獻(xiàn)一定的正向現(xiàn)金流。

　　目前，合景泰富已開業(yè)投資性項(xiàng)目共45個(gè)，包括商場(chǎng)11個(gè)、寫字樓10個(gè)、***24個(gè)。從2019年至今，合景泰富投資型物業(yè)租金收入連續(xù)三年遞增。今年上半年，合景泰富物業(yè)投資租金收入為9.16億元，小幅增長(zhǎng)1.7%，其中商場(chǎng)和寫字樓租金收入分別同比增長(zhǎng)了25%、16%。

　　不過，面對(duì)當(dāng)前的流動(dòng)性困難，合景泰富也將尋求出售部分非核心資產(chǎn)。

　　據(jù)合景泰富方面對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，其在今年年初組建了大客戶銷售團(tuán)隊(duì)拓展大客戶資源以促進(jìn)整售式大單項(xiàng)目，并計(jì)劃銷售集團(tuán)位于廣州、北京、上海的部分非核心區(qū)域的寫字樓，這些項(xiàng)目位于一線城市的城市副中心或新興商務(wù)區(qū)，其積極推進(jìn)整棟寫字樓銷售落地，預(yù)計(jì)將帶來穩(wěn)定而可觀的現(xiàn)金收入。

　　合景泰富方面對(duì)未來的持續(xù)經(jīng)營(yíng)具有相當(dāng)?shù)男判摹?/p>

　　合景泰富指出，其積極落實(shí)項(xiàng)目新增融資，旗下投資性物業(yè)大多布局一二線核心城市，地標(biāo)資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，隨著新商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)開業(yè)，預(yù)計(jì)將獲得更多新增融資，這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)還為公司帶來更有力的增信支持，給投資者更多的實(shí)質(zhì)性保障。

　　合景泰富強(qiáng)調(diào)，此后將通過積極合理的債務(wù)管理，也希望債券持有人看到合景優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價(jià)值和底氣，用時(shí)間換空間，順利度過行業(yè)下行周期，相信市場(chǎng)會(huì)逐漸恢復(fù)。